每经记者按照Wind数据拾掇发觉，截至12月10日，年内二级市场上涨的有61只，占总数的近80%；下跌的有16只，占总数的约20%。

　　华西证券数据显示，截至2025年11月末，我国根本设备公募REITs曾经刊行78只，售基金2095亿元，资产类型涉及园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流、租赁住房、市政设备和新型设备十大类，总市值约2223亿元，已冲破2200亿元大关。

　　现实上，从全年表示来看，2025年消费设备、租赁住房涨幅靠前，截至11月末别离上涨22%、13%；财产园区则收益垫底，下半年的大幅度回调。

　　值得一提的是，这几只产物都是财产园区REITs，而且正在年内跌幅前十的产物中，财产园区REITs达到7只，脚见这类产物正在本年的承压程度。

　　瑞思不动产金融研究院院长朱元伟也估计，2026年利率将处于区间波动的形态，所以根基⾯韧性强、分红稳健的资产类别将继续获得青睐。

　　除此之外，正在涨幅排名靠前的前10只产物中，消费类REITs占了4席，前20只产物中则占了8席，是所有资产类型中表示最好的。

　　年内二级市场涨幅最大的产物为易方达华威市场REIT。截至12月10日，已上涨73。31%，涨幅显著。

　　华夏基金根本设备取不动产营业部相关担任人告诉每经记者，瞻望2026年，对中国REITs市场的全体成长态势连结积极乐不雅，并认为市场将步入一个更为成熟、更具深度的新阶段，全体景气宇无望正在布局性分化中稳步提拔。

　　华夏基金根本设备取不动产营业部相关担任人同样暗示，投资者需要成立一套度的深度评估框架，而这些焦点目标该当遵照“好资产、好办理、好将来”的逻辑进行排序和分析考量。

　　本年2月上市的国泰海通济南能源供热REIT同样收成了可不雅的涨幅，年内上涨66。81%。该产物底层资产为济南热力集团持有的位于历下区、历城区的232段供热管网资产的所有权及其对应的运营，正在发售阶段就十分火热，认购倍数创下了彼时的行业新高。

　　从涨幅上看，年内涨幅跨越20%的公募REITs共有25只，此中跨越30%的有15只，跨越50%的也有2只，全体而言交出了一张不错的成就单。

　　瑞思不动产金融研究院院长朱元伟则指出，考虑边际效应，沉点关心新上市的新资产类别，⽐如⽂旅、养⽼、港⼝、储能等。沉点关心两种气概，⼀是抗周期、韧性强的资产类别，⽐如消费根本设备、保租房和公用事业；二是能源、物流仓储和⾼速公等类别，虽然受全体宏不雅经济⾛势⽽处于承压态势，可是部门市场曾经呈现了触底反弹的迹象，能够关心左侧买卖的机遇。取此同时，扩募也是⽐较好获取增量份额的机遇。

　　他投资者将上述两种分歧气概的资产类型连系，⼀是依托防御性资产建立相对稳健的底仓，二是机遇型寻找承压资产顺境反转的投资机遇。正在市场上行期，获取和配仍然是对投资者更为有益的投资⽅式。⽬前公募REITs的供给仍然难以满脚需求⽽且资产荒的问题将持久存正在，我们估计这种和配为从的模式还将继续。”？。

　　再来看看年内价钱呈现下跌的产物。跌幅最大的是中金基金旗下的中金湖北科投光谷REIT，截至12月10日已下跌22。57%；其次是易方达广开产园REIT，年内下跌了17。11%。

　　刘玄也，对投资者而言，持久投资价值的焦点正在于“好资产+好管家+好价钱”，因而该当连系本身风险偏好以及对细分赛道的领会环境，正在评估底层资产的平安性、不变性和成长性的根本上，寻找运营办理能力较强、具有较大扩募潜力的标的，选择估值合理的机会介入。

　　2025年下半年以来REITs市场呈现了回调。华夏基金根本设备取不动产营业部相关担任人阐发，一是由于集中解禁，REITs市场风险偏好下行，资金止盈加强；二是债市走弱，利差压缩；三是权益市场超预期走强，分流部门买卖型资金。其暗示：“2026年REITs市场总体仍将面对一些挑和，二级市场的价钱波动取溢价率分化并非短期现象，而是市场成熟和的必然特征。将来跟着市场分化，这一特征将会持续深化。”。

　　正在如许的布景下，华夏基金根本设备取不动产营业部相关担任人指出，2026年更看好具备刚性需求、现金流稳健，受益于明白政策支撑以及扩募储蓄资产优良的细分范畴投资机遇。例若有较强抗周期属性的不变现金流的资产，而且具备脚够优良储蓄资产的REITs项目。

　　此外还有华夏和达高科REIT、华夏合肥高新REIT和东吴苏园财产REIT等多只产物年内跌幅跨越10%。

　　起首是好资产，即底层资产质量，投资者应沉点审视项目所处的区域经济韧性、其本身供需关系的稀缺性以及汗青停业收入和可供分派金额的不变性；其次是好办理，即运营效率取项目管理能力，这决定了资产可否获得运营提拔；最初是好将来，这决定了基金的持久规模增加和收益提拔潜力。

　　该基金本年1月底上市，是国内首单以农贸市场为底层资产的消费根本设备REITs产物。上市首日，易方达华威市场REIT就因涨幅达到30%，正在第二个买卖日停牌1小时。本年5月，该产物又因正在二级市场的累计涨幅跨越70%而呈现姑且停牌的环境，也侧面表现了市场和投资者的热情。

　　2025年是公募REITs（公开募集根本设备证券投资基金）送来快速成长的一年。Wind数据显示，截至2025年12月中旬，我国公募REITs已刊行产物达到近80只，总市值冲破2200亿元，资产类型涵盖园区、消费、交通、能源等十大范畴，估计可带动新项目总投资跨越1万亿元。

　　博时基金REITs营业营运总监刘玄也对记者阐发，当前我国REITs市场正处于政策盈利持续取市场需求快速增加的“双沉窗口期”，呈现出资产笼盖范畴持续拓宽、扩募机制根基成熟、投资者布局日趋多元、资产设置装备摆设价值日益凸显的态势。但取境外成熟市场比拟，正在产物系统、刊行机制、买卖生态、监管框架、风险措置及功能阐扬等方面仍存正在提拔空间。同时，宏不雅经济及外部合作的不确定性仍可能导致底层资产的运营收入及停业成本承压。

　　对于2026年公募REITs市场的成长，多位受访专家暗示，估计利率将处于区间波动的形态，全体景气宇无望正在布局性分化中稳步提拔。

　　焦点支持逻辑次要来自两个方面：一方面是宏不雅取资产属性高度契合，另一方面则是政策的持续深化取扩围是焦点驱动力。但该担任人同时提示，正在宏不雅经济持续弱苏醒布景下，微不雅个别REITs项目标运营表示仍将呈现波动分化，运管能力带来的业绩差别将进一步表现。

　　综不雅公募REITs二级市场全年的表示，呈现明显的“先扬后抑”特征。上半年受益于低利率取“资产荒”行情，中证REITs全收益指数累计涨幅达14。2%；下半年受长端利率上行、解禁压力等要素影响，又呈现较着回调。一级市场刊行方面，资产扩容取机制完美成为焦点驱动力，全年降生了首批数据核心REITs、首单市政根本设备REIT等多个标杆项目。

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2026-03-09 10:41